内地住宅企业面临债务偿还高峰,明年需偿还392亿美元

根据穆迪的最新研究数据,开发商在2015年和2016年发行了大量利率较低的债券进行再融资,以取代高成本债务,而大多数国内债券已有5年历史,可以在第三年转售。这种债券结构大大提高了2018年和2019年开发商债券的还款规模。

目前,已有52家中国开发商获得穆迪的评级,包括万科、碧桂园、恒大、中海、世茂、富力和绿地。

在这52家开发商中,有39家将在2018年到期或可转售到期,总价值为392亿美元。

其中,截至2018年,恒大到期/转售债券总额为54.56亿美元,富力为38.95亿美元,绿地为26.32亿美元,碧桂园为22.55亿美元,万达为20.87亿美元。上述五家开发商的债券排名前五位,到期转卖债券总额为163亿美元,占被评估开发商明年到期转卖债券总额的42%。

2018年,穆迪评估的52家开发商中,有39家拥有总到期日为392亿美元或可转售到期日的债券。为了评估开发商的偿付能力,穆迪提议衡量2017年底开发商现金与2018年到期债券的比率,以及可转售债券总额是否超过1.5倍。

采用这一比率的原因是穆迪认为,不少于1.5倍的开发商可以轻松应对无法再融资、必须以现金全额偿还2018年债券的局面。

目前,除富力外,2017年底现金占2018年到期债券总额的比例已超过1.5倍。

今年上半年,大多数住房企业的业绩都有不同程度的提高。

据中原地产研究数据显示,截至8月27日,78家a股上市房地产公司中期业绩总计2940.7亿元,净利润达到341.3亿元,净利润达到11.6%,较2016年上半年78家房地产公司9.8%的净利率上升近2个百分点。

在实时销售方面,来自中学的数据显示,2017年8月监控的主要城市的营业额同比增长7.24%,而近50%的城市同比增长,同比下降20.64%。

多家开发商在中期业绩发布会上提出上调年度销售目标,业内普遍认为,2017年房企销售业绩将再创下新高。许多开发商在中期业绩会议上提高了年度销售目标,业内普遍认为,2017年住宅企业的销售业绩将达到新高。

中原地产首席分析师张大伟认为,2017年将是销售额和利润增长最快的一年。

然而,监管因素不容忽视。

深圳一家房地产公司的高级经理告诉记者,该公司去年和今年上半年的业绩较好,但他仍然担心今年下半年和明年上半年的市场形势。项目进入市场的价格和需要考虑的因素将会越来越多,公司将更加重视现金提取。

除了开发商持有的现金,房地产销售的实时性,融资债券也可以为开发商注入流动性。

正常情况下,开发商将保持银行贷款融资渠道畅通,从而完成2018年到期的银行贷款再融资。

尽管中国人民银行公布的数据显示,自2016年6月以来,住房企业银行贷款增速放缓,但截至2017年6月,开发商银行贷款仍同比增长9.8%,高于2016年底开发商银行贷款8.4%的增速。

除万达以外,最近几个月还有四家开发商根据上市住房企业的公开信息发行了债券。

例如,2017年6月,恒大发行38亿美元(新基金)海外债券备抵债务。2017年4月和7月,富力发行了20亿元国内中期票据,并表示从票据中筹集的资金将用于偿还现有债务。

值得注意的是,2016年10月和2019年2月21日的福利彩票中奖是房地产融资政策的分水岭。

随着国内去杠杆化和美元进入加息渠道,住房企业融资环境面临进一步收紧压力,国内债券发行活动大幅放缓。

目前,中央企业蛇口只有一家开发商获得了在中国发行债券的配额。

此外,今年第二季度,监管部门也加强了对海外债券发行的审查。

以过去两个月开发商海外债券发行为例。7月,龙湖、碧桂园、金地等住房企业发行债券。8月份,徐汇、新城控股、雅居乐等住房企业也发行了债券。穆迪将这些住宅企业评为英国银行家协会。

现在的问题是低评级开发商能否在2018年进入国内外债券市场。

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