有人对北京二环路烂尾楼的“复兴”再次表示怀疑。

英杰,位于二环路安定门街和和平里北街的交界处,一座正在翻新的巨大建筑非常引人注目。充满欢迎客人的销售办公室使这个项目看起来很高端。

这个名为“圣德紫雀”的高端项目实际上是杰贝尔公寓(Jebel Plastice),它于2003年进入市场。经过10多年的资金短缺、几次所有权变更和失败,该项目终于获得了再次进入市场的销售许可证。

然而,由于产权缩水和公寓布局不佳,虽然该项目采取了低价策略,但销售仍令人担忧。

根据北京市住房和建设委员会的官方网站数据,只有大约十分之一的项目被出售。

业内人士认为,如果延迟销售受阻,资金难以到位,以前的杰贝尔公寓很可能再次陷入沉默。

5月24日下午,当记者作为买家来到盛德紫雀的销售办公室时,该项目刚刚完成一场营销活动,许多人聚集在现场。

“现在我们已经推出了50,000-200,000的折扣,总价格有90.8%的折扣。从每平方米65,000元的计算平均价格来看,我们已经以每平方米10,000-15,000元的标准精装价格售出了100多套。开发商下个月将不得不提价。

“一名销售人员不时提醒买家下月价格调整的消息,建议买家尽早签订合同。

盛德紫雀总建筑面积近9万平方米,共23层,其中商业1-3层,住宅4-20层,共378套。

“其实,这个项目的价格不高。同一地段的二手房价格基本在5-7万元/平方米之间。装修更好的二手房甚至更贵。

北京连锁房地产商店经理沈伟告诉记者。

根据北京市住房和建设委员会网站上的数据,该项目的建议售价为86591元/平方米,目前实际平均售价约为70000元/平方米。

据数据显示,盛德紫que,原名捷豹公寓,首次进入市场是在2003年左右,当时是1-3层的商业部分首次进入市场。

当时,资本集团在这里推出了“产权商店”的巨店,销售火爆时,价格高达每平方米4万至5万元。

2005年杰贝尔的公寓卷入债务纠纷后,资本集团收购了杰贝尔公寓的一些住宅项目的权益。

2011年,盛德基金会通过其两个全资子公司分别以85%和15%的股份收购杰贝尔房地产公司,并同时收回杰贝尔公寓的股权。

此后,盛德以约12亿元的价格将杰贝尔公寓1-3楼的商业部分转让给中国黄金集团,但随后收回了这部分业务。

在多次易手的过程中,捷豹公寓的产权分散,产权持有人众多,也阻碍了项目的重新进入。

记者查阅了北京市住房和建设委员会的官方网站,发现该项目的初始名称为“盛德大厦”。目前,只有41个住宅单位在签订合同后处于资质阶段。

“这个项目本身并不完美,除了它的好位置。

它的前身是公寓业务。后来,由于10多年来资本链的断裂,它现在已经改变了公寓类型,但整体格局难以改变。我可以向你介绍其他住房资源,这些资源最初是住宅项目,有着更好的生活体验。

”记者说他不想签合同后,一名销售人员突然开始推销其他项目。

记者从销售人员处了解到,目前盛德紫雀的销售人员既不是开发商也不是代理商,而是由我爱我家、贾立安等购房者组成,其中一些人负责现场接待。

雅豪代理发展中心主任郭毅(Guo Yi)表示,今年豪宅供应大量,高端市场成交量明显上升。所有奢侈品项目在产品、服务和营销方面变得越来越专业化。恐怕有缺陷项目的市场前景不会太乐观。

值得注意的是,盛德姬野在2011年收购杰贝尔公寓后,多次将杰贝尔公寓作为融资抵押资产。

据数据显示,2013年8月,盛德基金会发行了北京杰宝公寓投资基金,募集资金1亿元,投资期限为1.5年,年利率为11%-12%,即本金和利息应于今年2月底偿还。

此外,杰贝尔公寓还与北京金夫金菊投资管理中心和光大银行签订了融资企业贷款合同,贷款规模为3亿元,年利率为11%-14%。托管人是光大银行。

这两项基金的用途相似。前者用于杰贝尔公寓项目的资产债务清算、资产回购、相关证明手续、内外装修及营销。后者用于支付其北京捷豹公寓项目的后期开发建设,以及外立面装修和室内装修。

以上两项融资本息均由河北融投担保集团有限公司共同及分别担保,河北融投承诺在到期还本付息出现问题时,以现金形式补偿本息。

从事理财产品研究的分析人士对此表示疑虑,“上述两笔融资目前偿还状况不明,但河北融投因为海沧资本管理人姜涛跑路事件,以及秦皇岛嘉隆高科实业有限公司面临破产等事件影响,现在的担保资质并不理想。从事理财产品研究的分析师对此表示怀疑。“目前上述两笔贷款的还款情况不明,但由于海沧资本经理江涛出走、秦皇岛嘉龙高科实业有限公司破产等事件,河北融投的担保资格并不理想

记者发现,在上述第二份融资协议中,北京捷豹房地产开发公司承诺,如果委托贷款到期,将降价出售北京二环路的捷豹公寓,直至销售收入全部偿还。

根据贷款协议计划,北京捷豹公寓项目将于2013年完成6亿元和2014年完成28亿元的销售任务。

在实际运营过程中,杰贝尔公寓的开发没有按照资金的还款计划如期进行。

事实上,除了房地产,盛德基金会还拥有汽车销售、粮食仓储、节能环保等其他业务部门。除了捷豹公寓的“专项融资”之外,盛德基金会还将捷豹公寓作为优质资产,并在其他业务的融资中获得加分。

在一项名为渤海信托-盛德科技项目贷款集合基金的信托计划中,盛德基金会发行的7000万元信托旨在向盛德科技提供贷款,用于购买外墙保温材料辅助生产设备,补充企业营运资金。

在这些融资协议中,盛德基金会经常提到杰贝尔公寓作为优质资产,将给公司带来巨额收入。例如,该项目“预计未来将产生40-50亿元的收入,未来将有充裕的现金流”等等。

记者多次致电盛德基金会询问上述资金的还款情况,但截至发布之时,盛德基金会没有回复。

烂尾楼的风险事实上,烂尾楼在北京市场屡见不鲜,多年后又变成豪宅出售。

“朝阳首都”项目位于中国东部二环路朝阳门大桥附近,原名为“北京最大的烂尾楼”。这个高端项目在1999年预售并于2002年关闭后,卷入了北京最大的“贷款欺诈案”。

直到2008年9月,森豪公寓才公开拍卖,最终杨龙房地产以5.6亿元收购了该项目,并将其更名为“朝阳资本”。

该项目改造成高档公寓后,售价跃升至每平方米3.3万至3.5万元。

一位了解当时情况的知情人士指出,“由于地处东部二环路黄金地段,交通便利,配套设施完善,周围有中海油、中石化、外交部等主要部委的委托,项目重新进入市场后,当时的销售情况会很好”,但目前该项目二手房价格不高,主要是由于产权急剧缩水。

“事实上,北京有许多项目已经上市多年。

中国房地产协会的刘伟指出,尤其是当市场交易升温时,曾经未完成的项目也将选择在适当的时候“恢复”。然而,随着市场项目数量的增加,购买者的购买观念也在逐渐改变,未完成项目变成豪宅后热卖的场景不复存在。

北京最著名的未完成项目“长安八号”对此做出了最好的评价。

自2004年以来,由于开发商的资金问题和复杂的股权归属,该项目已六次变更业主,并已被放弃多年。

然而,每当市场交易出现上升趋势时,项目进入的消息就会传出。

澳远在2009年进入长安八号时,该项目一度售罄。现在市场又开始好转了。凯撒接管该项目后,将于今年6月再次开放。

刘伟分析,购买烂尾楼将比购买普通商品房风险更大,首先是烂尾楼的土地使用寿命将不可避免地大幅缩短。

此外,许多烂尾楼经历了多次产权交易,也存在产权不清的问题。获得房地产证的手续比普通商品房要复杂得多。

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